تراکم ساختمانی چیست؟ نحوه محاسبه تراکم و تفاوت آن با سطح اشغال
تراکم ساختمانی یکی از مهمترین ضوابطی است که مشخص میکند چه میزان زیربنا میتوان در یک زمین احداث کرد. اگر برای یک ملک تراکم ۲۶۰ درصد تعیین شده باشد، به این معنی است که زیربنای مبنای تراکم میتواند معادل ۲٫۶ برابر مساحت زمین باشد.
برای مثال، در یک زمین ۲۰۰ مترمربعی با تراکم ۲۶۰ درصد، حاصل محاسبه برابر با ۵۲۰ مترمربع خواهد بود.
اما یک نکته مهم وجود دارد: تراکم ساختمانی را نباید با سطح اشغال یا مساحت کل ساختمانی که در نهایت احداث میشود یکسان دانست.
۱- تراکم ساختمانی چیست؟
وقتی درباره ساختوساز یک ملک صحبت میکنیم، فقط مساحت زمین تعیینکننده مقدار ساختوساز نیست. ضوابط شهرسازی مشخص میکنند که مالک با توجه به ویژگیهای ملک، پهنه، عرض معبر و سایر ضوابط مربوطه چه میزان امکان ساخت دارد.
یکی از مفاهیم مهم در این زمینه تراکم ساختمانی است.
به زبان ساده، تراکم ساختمانی نسبت زیربنای مشمول تراکم به مساحت زمین است که معمولاً به صورت درصد بیان میشود.
بنابراین وقتی گفته میشود تراکم یک ملک ۲۶۰ درصد است، نباید تصور کنیم که ۲۶۰ درصد از زمین در یک طبقه ساخته میشود؛ بلکه این عدد به مجموع زیربنای مشمول تراکم مربوط است.
۲- فرمول محاسبه تراکم ساختمانی
اگر مساحت زمین و درصد تراکم مجاز مشخص باشند، میتوان زیربنای مبنای تراکم را با رابطه زیر محاسبه کرد:
برای مثال، اگر مساحت یک ملک ۲۰۰ مترمربع و تراکم آن ۲۶۰ درصد باشد:
بنابراین در این مثال، مقدار حاصل از محاسبه تراکم برابر با ۵۲۰ مترمربع است.
۳- مثال محاسبه تراکم ۲۶۰ برای زمین ۲۰۰ متری
مشخصات ملک فرضی
طول زمین: ۲۰ متر
عرض زمین: ۱۰ متر
در نتیجه مساحت زمین برابر است با:
حال فرض میکنیم طبق ضوابط مربوط به این ملک، تراکم ساختمانی ۲۶۰ درصد اعلام شده است.
بنابراین زیربنای حاصل از تراکم برای این مثال ۵۲۰ مترمربع است.
۴- سطح اشغال چیست؟
برای درک بهتر تراکم، باید مفهوم سطح اشغال ساختمان را نیز بشناسیم.
سطح اشغال به میزان سطحی از زمین گفته میشود که بنا در یک تراز مشخص میتواند اشغال کند و معمولاً به صورت درصدی از مساحت زمین بیان میشود.
برای مثال اگر مساحت زمین ۲۰۰ مترمربع باشد و سطح اشغال مجاز ۶۰ درصد در نظر گرفته شود، محاسبه ساده آن به صورت زیر است:
یعنی در حالت ساده و پیش از اعمال سایر ضوابط احتمالی، سطح اشغال حاصل از این درصد برابر با ۱۲۰ مترمربع خواهد بود.
در محاسبات واقعی ملک، سطح اشغال صرفاً با یک ضرب ساده تعیین نمیشود و ضوابطی مانند پهنه، موقعیت ملک، اصلاحی، طول مجاز پیشروی، عرض معبر و مقررات شهرسازی مربوط به همان ملک نیز باید بررسی شوند.
۵- تفاوت سطح اشغال و تراکم ساختمانی چیست؟
یکی از اشتباهات رایج در بررسی ضوابط ساختمانی، یکسان دانستن سطح اشغال و تراکم است.
| موضوع | سطح اشغال | تراکم ساختمانی |
|---|---|---|
| مفهوم اصلی | میزان اشغال سطح زمین توسط بنا در تراز مورد بررسی | مجموع زیربنای مشمول تراکم نسبت به مساحت زمین |
| نحوه بیان | معمولاً درصدی از مساحت زمین | معمولاً درصدی از مساحت زمین |
| ارتباط با طبقات | سطح اشغال هر تراز را بررسی میکند | مجموع زیربنای مشمول تراکم را در طبقات در نظر میگیرد |
| مثال | سطح اشغال ۶۰ درصد | تراکم ۲۶۰ درصد |
پس به زبان ساده میتوان گفت:
۶- آیا تراکم ساختمانی همان مساحت کل ساختمان است؟
خیر. این یکی از مهمترین نکاتی است که هنگام محاسبه تراکم باید به آن توجه کرد.
در مثال قبلی به عدد ۵۲۰ مترمربع رسیدیم. این عدد را نباید بدون بررسی ضوابط، برابر با کل مساحت فیزیکی ساختمانی دانست که در پایان پروژه احداث خواهد شد.
در یک ساختمان علاوه بر فضاهای اصلی، فضاهای دیگری مانند پارکینگ، راهپله، آسانسور، فضاهای تأسیساتی، انباری، راهروها و سایر مشاعات نیز وجود دارند.
نحوه محاسبه هر یک از این فضاها در تراکم به ضوابط شهرسازی و مقررات مربوط به همان پروژه وابسته است.
ممکن است مساحت کل ساختمانی که در نهایت احداث میشود از عدد حاصل از محاسبه ساده تراکم بیشتر باشد؛ زیرا «زیربنای مشمول تراکم» و «کل زیربنای احداثشده» الزاماً یک مفهوم نیستند.
۷- آیا پارکینگ، انباری، راهپله و آسانسور در تراکم محاسبه میشوند؟
این سؤال پاسخ یکسانی برای تمام ساختمانها و تمام شهرها ندارد.
فضاهایی مانند موارد زیر ممکن است بر اساس نوع فضا، محل قرارگیری و ضوابط شهرسازی مربوطه، نحوه محاسبه متفاوتی داشته باشند:
- پارکینگهای مجاز
- انباری
- راهرو و مشاعات
- راهپله
- آسانسور و فضای مرتبط با آن
- نورگیر
- فضاهای تأسیساتی
بنابراین نمیتوان صرفاً با دانستن مساحت زمین و درصد تراکم، مساحت نهایی تمام بخشهای ساختمان را تعیین کرد.
معاف بودن یا نبودن هر فضا از محاسبات تراکم باید بر اساس ضوابط شهرسازی معتبر، دستور نقشه و شرایط همان ملک بررسی شود. عبارتهایی مانند «راهپله همیشه از تراکم کم میشود» یا «پارکینگ هیچوقت جزء تراکم نیست» بدون ذکر شرایط و ضابطه مربوطه، قابل تعمیم به همه پروژهها نیستند.
۸- تراکم ساختمانی در تهران چگونه تعیین میشود؟
در تهران نمیتوان صرفاً با مساحت زمین یک درصد ثابت را به عنوان تراکم مجاز همه املاک اعلام کرد.
ضوابط ساختوساز هر ملک میتواند تحت تأثیر عواملی مانند پهنه قرارگیری ملک در طرح تفصیلی، مشخصات قطعه، عرض گذر، موقعیت ملک و سایر ضوابط شهرسازی قرار گیرد.
به همین دلیل برای بررسی یک ملک واقعی، اطلاعات موجود در دستور نقشه و ضوابط شهرسازی مربوط به همان پلاک اهمیت دارد.
مثال تراکم ۲۶۰ درصد در این مقاله صرفاً برای آموزش روش محاسبه انتخاب شده است و به این معنی نیست که تمام زمینهای تهران دارای تراکم ۲۶۰ درصد هستند.
۹- رابطه تراکم ساختمانی و تعداد طبقات چیست؟
تراکم ساختمانی و تعداد طبقات با یکدیگر ارتباط دارند، اما این دو نیز یک مفهوم نیستند.
برای مثال فرض کنید ۵۲۰ مترمربع زیربنای مشمول تراکم داشته باشیم. نحوه توزیع این زیربنا بین طبقات به سطح اشغال مجاز و سایر ضوابط پروژه بستگی خواهد داشت.
به همین دلیل نمیتوان فقط از روی عبارت «تراکم ۲۶۰ درصد» با قطعیت گفت ساختمان چند طبقه خواهد بود.
تعداد طبقات مجاز باید با توجه به ضوابط پهنه، سطح اشغال، ارتفاع مجاز و سایر مقررات مربوط به ملک تعیین شود.
۱۰- چه عواملی بر تراکم مجاز یک ملک اثر میگذارند؟
در بررسی یک ملک واقعی، مجموعهای از اطلاعات باید کنار یکدیگر قرار گیرند. از جمله:
- مساحت زمین
- پهنه ملک در طرح تفصیلی
- عرض معبر
- سطح اشغال مجاز
- تعداد طبقات مجاز
- ارتفاع مجاز ساختمان
- اصلاحی احتمالی ملک
- موقعیت و شکل هندسی زمین
- ضوابط تأمین پارکینگ
- سایر محدودیتهای شهرسازی و ساختمانی
به همین دلیل محاسبهای مانند «مساحت زمین × درصد تراکم» مرحله مهمی از بررسی است، اما به تنهایی تمام ظرفیت ساخت یک ملک را مشخص نمیکند.
۱۱- یک اشتباه رایج در محاسبه تراکم ساختمان
فرض کنید شخصی زمینی ۲۰۰ مترمربعی با تراکم ۲۶۰ درصد دارد.
محاسبه میکند:
تا اینجا محاسبه درست است.
اشتباه از جایی شروع میشود که نتیجه گرفته شود:
«پس کل ساختمانی که ساخته میشود دقیقاً ۵۲۰ مترمربع است.»
این نتیجه الزاماً درست نیست؛ زیرا ابتدا باید مشخص شود چه فضاهایی در زیربنای مشمول تراکم قرار میگیرند و ضوابط مربوط به پارکینگ، مشاعات، تأسیسات و سایر قسمتهای ساختمان چگونه اعمال میشوند.
نسخه تصویری این آموزش و مثال زمین ۲۰۰ متری را در صفحه اینستاگرام سیویلیو مشاهده کنید.
مشاهده صفحه اینستاگرام سیویلیو۱۲- سوالات متداول درباره تراکم ساختمانی
تراکم ۲۶۰ یعنی چه؟
تراکم ۲۶۰ درصد یعنی زیربنای مشمول تراکم، در محاسبه ساده، میتواند معادل ۲٫۶ برابر مساحت زمین باشد. برای مثال در زمین ۲۰۰ مترمربعی، حاصل محاسبه ۵۲۰ مترمربع است.
فرمول محاسبه تراکم ساختمان چیست؟
برای محاسبه ساده، مساحت زمین در درصد تراکم ضرب و حاصل بر ۱۰۰ تقسیم میشود.
تراکم ۲۶۰ برای زمین ۲۰۰ متری چقدر میشود؟
۲۰۰ ضربدر ۲۶۰ تقسیم بر ۱۰۰ برابر با ۵۲۰ مترمربع است.
فرق سطح اشغال و تراکم چیست؟
سطح اشغال میزان سطحی از زمین را که بنا در یک تراز اشغال میکند مشخص میکند؛ اما تراکم ساختمانی به مجموع زیربنای مشمول تراکم نسبت به مساحت زمین مربوط است.
آیا تراکم همان زیربنای کل ساختمان است؟
الزاماً خیر. زیربنای مشمول تراکم و کل زیربنای احداثشده ممکن است متفاوت باشند و نحوه محاسبه فضاهای مختلف باید طبق ضوابط مربوطه بررسی شود.
آیا پارکینگ جزء تراکم محسوب میشود؟
نحوه محاسبه پارکینگ به ضوابط شهرسازی، محل قرارگیری، مجاز بودن فضا و شرایط پروژه بستگی دارد و نباید یک حکم ثابت را به تمام ساختمانها تعمیم داد.
آیا راهپله و آسانسور جزء تراکم هستند؟
نحوه محاسبه راهپله، آسانسور و سایر مشاعات باید مطابق ضوابط شهرسازی مربوط به پروژه بررسی شود. برای محاسبه دقیق یک ملک، اطلاعات دستور نقشه و مقررات معتبر همان شهر ملاک است.
از روی تراکم میتوان تعداد طبقات را مشخص کرد؟
خیر. درصد تراکم به تنهایی برای تعیین تعداد طبقات کافی نیست و سطح اشغال، پهنه، ارتفاع مجاز و سایر ضوابط ملک نیز باید بررسی شوند.
۱۳- جمعبندی
تراکم ساختمانی یکی از شاخصهای اصلی تعیین میزان ساختوساز در یک زمین است. برای محاسبه ساده آن میتوان مساحت زمین را در درصد تراکم ضرب و حاصل را بر ۱۰۰ تقسیم کرد.
در مثال این مقاله، زمین ۲۰۰ مترمربعی با تراکم ۲۶۰ درصد دارای ۵۲۰ مترمربع زیربنای مبنای محاسبه تراکم است.
اما برای محاسبه ظرفیت واقعی ساخت یک ملک باید سطح اشغال، تعداد طبقات، پهنه، پارکینگ، مشاعات، محدودیتهای شهرسازی و سایر ضوابط نیز بررسی شوند.
مهمترین نکته این است که سطح اشغال، تراکم ساختمانی و زیربنای کل ساختمان سه مفهوم مرتبط اما متفاوت هستند.
